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房地产税试点扩容，威力或被低估了
前天，研究员写了一篇关于房地产税试点城市的文章，感觉意犹未尽。最近，“房地产税”这个词成为了热点，那再说说“关于房地产税的其它”。
看到房地产税将要开征，一些吃瓜群众比较激动。激动啥？无外乎3点：本人名下房产少，看富人们被征税，开心！其二，贪官们有点狼狈，抓紧处理房产，说不准会被纪检部门拿到线索；其三，能不能平抑城中房价，万一能呢？
大部分人是持观望心态，最朴素的愿望是：我所在的最好不要成为试点城市。什么？贾康说的，要从深圳、海南、浙江先试，这也太草率了吧……
这大约就是“乌合+邻避”吧。
01
关键词：影响
房地产税的作用，公认的有两点，无房族或刚需期待房价能降下来；一些财税专家指望房地产税实现地方财政收入方式的转变。
譬如财政部财政科学研究所原所长贾康就认为，房地产税既能抑制房价暴涨，他还期望房地产税成为地方财政的稳定收入来源。
现实中，房地产税对于大城市房价的短期影响，没有想象的那么大，决定房价涨幅和速度的是M2、房贷、以及城市的能级和发展潜力。最有说明力的例子，就是已经试点房地产税快10年的上海、重庆，房价基本上是翻了倍的涨，重庆涨得慢一点，功劳也不能记在房地产税的身上。
那么，房地产税能够成为地方财政的稳定收入来源吗？同样看看沪渝两地，上海房产税额的高点是前年216.8亿余元，占其7165亿年度预算内收入比例约3%，其作用见仁见智。
陈明泉 制图
好房研究院注意到，上海市自2011年开始试点房产税，但人均60平方米的免征面积、0.4%至0.6%之间的税率、各项暂免征收房产税等政策，并未引起市民不适。
上海的起征点和税率，值得参考。
一些知名财经专家认为，房地产税会短期影响房价，但中长期看，市场会根据税率达到新的平衡。它将改变家庭资产的配置方式，拥有多套住宅的会卖掉一些房子，这在大城市里不愁找不到接盘人，但人口流失城市就比较困难。 从长期看，房地产税将抬高一线城市、强二线城市的房价、租金；打压中小城市的经济，造成人财物进一步向中心城市集中。纽约是美国房地产税偏重的城市，但纽约房价情况大家众所周知。
岔开一句，有一个职业将迎来黄金发展期——注册房地产估价师，今后的“钱景”可媲美注册会计师、精算师等，当然其准入要求也会相当高。
02
关键词：土地财政
房地产税是抑制投资、投机行为的税种和政策。但并不能一药解千愁。
“既要”、“又要”的出发点，似乎在逻辑上难自洽。尤其是对地方经济发展的底层逻辑——土地财政而言。
土地财政饱受垢病，但有其合理之处，事实上，土地财政是难得的高效率发展模式。每一块土地竞拍出去，都是为地方经济注入了增量财富。
君不见，每次土拍都有一群人关注，这其中既有房企这样的直接参与者，也有建筑、装修、媒体等关联方。
此外，地方卖地有钱了，有余粮给企业以优惠，来吸引投资，做大税源。同时，经济繁荣了，土地卖价更高，地方发展经济的积极性很高。形成了良性循环。
房地产税在扩大税收基数的同时，并不能取代了土地财政。原因很简单，土地财政总体上是把蛋糕做大，税收是各方分享这块蛋糕以达到共同富裕的状态，增量思维vs存量思维，不存在谁高谁低，两者应该相辅相承，做好自己的角色。
再拿上海举例，其每年的土地出让金很轻松地能到2000亿元，10倍于房地产税收，但上海并不完全是因为数字大而抱土地财政。土地出让后，对于上下游的整体拉动，才是让地方政府看重的。没有了增量，存量部分也会萎缩。
03
关键词：特殊之处房地产税相当特殊，“特殊”在哪里，要看房地产增值的部分在哪里？北师大房地产研究中心主任董藩认为，增值的主要是土地，其实，你住的房子是在折旧、贬值的。 这就是国情的不同了：增值的是土地，西方买了房就买了地，子孙都拥有这一物权，土地也是你的，增值部分当然也是你的，对此开征房地产税，逻辑上是完全通的。
在中国，土地是国有的。你家的房子在涨，不是房子这部分在涨，至于不是全部，而是土地在增值。因为土地在涨，要向居民征“连房带地”的财产税，是有点问题的。但要剔除土地光算房，难度又很大，不具可操作性。
这也是高层反复强调房地产税要“谨慎推进”的原因。
现在房屋产权登记全国还没有联网，有很多城市的房子没有电子化数据，或者即使想录进来也不行。因为，房管局管的房子有限，农村的小产权房，军产房，央企产权房，工业用地上盖的房子都不在登记范围内。有的房子是合法的，房产证也在房东手里，但有可能档案找不到了。
既然试点征收，就要一碗水端平，确保公平、公开、公正。可以想见，“七普”虽然查人又查房，但那个肯定是不够的，试点开征前还有大量的前期工作要做。
04
关键词：买房更难？看到有自媒体称，有房地产税的国家，买房更难。
其主要论据是，2017年，汇丰银行在全球9个国家中，调查了1981年至1998年出生的青年的买房情况，涉及国家有：中国、加拿大、澳大利亚、法国、马来西亚、墨西哥、阿联酋、英国和美国。其中，中国青年的自有住房拥有率是70%，而美国青年的自有住房拥有率则是35%，只是中国青年的一半。就是说，有房地产税的美国，青年买房的难度要远高于中国。
如果这个调查数据是可信的，但数据的落差，不应由房地产税来背锅。
中国青年自有住房率高，是和中国人“居者有其屋”的财富信条、财富传承、三四线城市的有房率高密切相关，而在一线城市和新一线城市的青年眼中，这个“七成”是要被嗤之以鼻的。
END